呼和浩特：淡定面对楼市

　　2014年开始，人们讨论最多的恐怕就是房价了，似乎不买房的人也都在等待着房价能够跌个底儿朝天。从业内的声音来看，也说法不一，但大体上不是看涨就是看落。

　　进入6月，房企即将面临上半年销售业绩“期中考”。然而在楼市观望日益浓重的氛围下，房企上半年销售难言乐观。

　　但对于呼和浩特(楼盘)、包头(楼盘)这样的三线城市来说，尽管处于楼市偏冷的大环境之下，但从时间线上来看，两地楼市的发展还不用太悲观。

　　观望气氛弥漫楼市

　　在中国指数研究院最新发布的一份报告显示，2014年5月，中国100个城市(新建)住宅平均价格为每平方米10978元，环比上月下跌0.32%。这是2012年6月以来百城房价连续环比上涨23个月后的首次环比下跌，其中，呼和浩特市跌幅位列百城第二，比四月份下降3.59%。包头环比下降1.33%，鄂尔多斯(楼盘)环比下降0.78%。从数据看来，呼和浩特、包头等地的楼市，并不能用乐观形容。通过走访观察，记者发现事实也正是如此。

　　在房地产市场，往往有“红五月”的说法，意思五月通常为房地产的销售旺季，经过4月的调整之后，楼市一般会在5月迎来第二波成交“高潮”。然而2014年呼包两地的楼市“红五月”却并不红火，六月更是迎来“开门冷”。

　　据记者不完全数据统计，5月呼和浩特网签成交940套(包括住宅、商业和办公用房)，成交面积达10.3万平米，成交总额6.1亿元，环比下降约16%。相较于3月、4月，5月呼和浩特成交并未延续稳中有升的趋势，反而下滑。与此同时，根据包头市房地产综合信息官方网站上的信息进行汇总，5月份包头市共成交商品房2407套，成交均价为5472元/平米，总成交面积为28.4万平方米，总成交额约为16亿元，与4月份相比，依旧不温不火。

　　“这与全国楼市波动的大环境分不开的。各地蔓延着"政府救市"、"降价潮"，在这种情况之下，购房者的情绪或多或少都会有影响。”业内人士分析说。

　　在全国楼市动荡不安的情况下，购房者自然会持续观望，而不会出手买房。呼和浩特土地成交市场的相对冷淡也进一步佐证了楼市的低迷。

　　随着企业拿地态度的愈发谨慎，使得呼和浩特土地市场低价成交、流拍现象频出，土地成交面积和金额同环比均大幅回落。

　　据公开资料显示，截至目前，呼和浩特今年共3次挂牌出让国有建设用地。1月15日呼和浩特新年首场国有土地建设使用权竞拍，挂牌出让21宗地，竞拍成交15宗，竞拍成交总面积781.79亩，竞拍成交总额约为27.81亿元。5月呼和浩特出让国有建设用地仅6宗，占地面积299.49亩，成交总额10.67亿元。6月3日挂牌出让两宗土地，占地面积358.6亩，成交总金额9.75亿元，全部低价成交。

　　一位开发商分析称，这一方面是因为各房企的土地储备比较充足可应对未来的开发需求，另一方面在市场趋冷的环境下，各房企在财务上更加谨慎，纷纷加速存货周转减少拿地，以增加流动资金应对市场波动。

　　“目前来看，呼和浩特市场整体需求并无太大变化”，一位楼盘销售人员告诉记者说，“纯刚需依然支撑市场，无论是刚需型购房者还是改善型购房者都处于观望的状态。”

　　房企销售压力重重

　　在销售低迷之际，房企销售压力重重，楼市价格也已开始松动。

　　“我们的日子越来越艰难了。”一位资深的房地产公司销售经理告诉记者，他们只能在价格上做文章。

　　记者近日走访了多家呼和浩特楼盘发现，近期多数楼盘都有不同程度的优惠，加大推盘力度。全款享九五—九七折、购买享1万抵3万或5万已不是稀有现象。其中，利佰佳·国际写字楼和精装公寓现房在售均价11000元/平方米，全款6.5折、按揭8折，优惠力度堪称首府之最，但也不排除开发商为博关注度而抬高原价，再加以大尺度折扣优惠，实则没有太大变化。

　　除价格优惠外，一些开发商还推出了“赠送”，恒大雅苑推出老带新活动，老客户可得成交总额2%的购物卡，新客户额外享九八折;东方维也纳则是在原有折扣的基础上，只要成功认购住宅即送20888元装修基金(可抵房款)，认购公寓送8888元家电，在规定日期内签约再优惠3888元。类似这样送家电的活动在呼和浩特多家楼盘上演。

　　由此可见，开发商是使出浑身解数想催热消费者的购买欲，除了是应对低迷楼市的措施外，“去库存”也是主要原因之一。

　　根据记者不完全统计，到22日为止，5月份呼和浩特楼市有11个地产项目进行开盘加推。而业内人士预计2014年呼和浩特

　　新增商品房供应量预计将达到近500万平方米以上，而2014年计划开盘的38个新项目中，新增预售面积至少100万平方米，再加上2013年剩下的库存量，2014年的全年总供应量将会达到600万平方米以上，较2013年又有上涨。

　　“整体市场库存压力明显增加。”呼和浩特业内人士普遍认同呼和浩特供大于求这个事实，内蒙古万正房地产有限公司副总经理边燕云在呼和浩特2014年楼市高峰论坛中表示，“2014年呼和浩特房地产市场的总量已经达到了480万平方米，个人认为这已经到了最高峰值。未来如果再这样下去会出现很大的问题。480万平方米中310万平方米是住宅，按户均100平米去计算的话，大概30万套，库存压力巨大”。

　　业内人士看好“下半场”

　　呼和浩特楼市目前已经过半，楼市低迷，各种降价潮影响下购房者观望情绪越来越严重，但开发商对呼和浩特楼市的“唱衰论”并不认同。

　　“市场并没有想象中糟糕，2008年的压力要明显高于现在。”一位开发商负责人表示。

　　从数据来开，5月呼和浩特房价总体趋于稳定，在价格波动楼盘中虽然下跌者居多，但仅占楼盘总数比例的3%左右，且降幅较小，呼和浩特楼市比较健康，抗波动性很强，不会出现大规模降价现象。

　　在记者的走访中，业内人士都对呼和浩特楼市纷纷看好，认为基于稳定的经济基础，并且在房价方面并不高，首府房地产市场整体是健康有序的。

　　印象江南营销经理李堃表示呼和浩特的房地产市场大大区别于国内大陆其他城市的发展趋势，“同时受城镇化大潮和一二线城市高房价限制的影响，呼和浩特的房地产市场还是大有可为的”。

　　永泰城项目负责人也认为今年呼和浩特楼市价格不会大起大落，伴随工程进度和营销节点的推进，价格肯定会有一个爬升的阶段。

　　内蒙古大学城市与住房研究中心主任梁荣建议，“在这种环境之下，如何求发展，开发企业就要把控好政策、营销和市场风险这三方面。”而内蒙古房地产服务协会会长高雄齐也表达了类似观点：“在这种不确定的大环境之下，我觉得我们不要盲目火拼，一定要冷静面对市场。”

　　值得注意的是，列入近期建设项目的地铁1号线一期工程和2号线一期工程，也将对呼和浩特楼市产生不小影响。

　　据记者初步统计，地铁1号线沿线共有38个楼盘，从刚需型到改善型、从住宅到商铺，业态俱全，价格不一，自地铁将建消息传播以来，已经有项目打上“地铁房”、“地铁商铺”的名目开始促销。

　　随着今后地铁的投入运营，呼和浩特的城市框架将进一步被拉开，以“地段论价格”的格局将会发生根本变化，地铁将极大弱化市区和郊区概念，拉近郊区和市中心的距离。地铁建成通车之后，金川开发区去往主城区仅需20分钟不到。同时地铁周边的地产项目价格也会水涨船高。

　　“对于呼和浩特这种区域核心城市来说，可以说还处于"长个子"的阶段，当地居民的改善需求、旧城与城中村改造需求、辖区内乡镇居民进城的购房需求，形成了较强的自住需求。”呼和浩特一楼盘销售经理向记者分析，“这些需求会支撑呼和浩特房地产市场，但是不可否认的是，内地房地产业正在逐渐发生重大变化，支撑过去房价高增长、行业高利润的因素都在慢慢淡化。”